关于征求《丽江市住宅专项维修资金管理办法》（征求意见稿）意见的公告

　　为了加强对住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的征收和管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用和维修，维护维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修基金管理办法》和其他有关法律、法规，结合我市实际，丽江市住建局修订了原2005年制定的《丽江市住宅专项维修基金管理暂行办法》。为充分听取各方意见，确保《办法》的可行性和可操作性，特向社会广泛征求意见建议，请各方人士提出宝贵意见，我们将积极听取吸纳，并对你的关心和支持表示衷心的感谢！

　　联系电话（传真）：5126361，5165179

　　邮箱QQ：438173157

　　丽江市住房和城乡建设局

　　二○一七年六月二十二日

　　丽江市住宅专项维修资金管理办法 

　　（征求意见稿） 

　　第一章 总 则 

　　第一条 为了加强对住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用和维修，维护维修资金所有者的合法权益，依据《物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等有关法律法规规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本市行政区域内商品住宅、老旧小区、售后公有住房、公有住房维修资金的管理、交存、使用和监督。

　　第三条 本办法所称的维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

　　本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　第二章 维修资金的管理 

　　第四条 维修资金实行属地化统一管理，坚持专户存储、业主共有、所有权人决策、政府监督的原则。

　　第五条 市房地产行政主管部门会同财政、审计部门负责对本办法的组织实施和监督工作。

　　县（区）房地产行政主管部门负责本行政区域内维修资金的管理、交存、使用进行指导和监督工作。

　　市、县(区)财政、发改、规划、住建、审计、监察等相关行政主管部门以及物业所在地乡镇人民政府、街道办事处按照各自职责分工，共同做好本市物业专项维修资金的相关管理工作。

　　第六条 县(区) 房地产行政主管部门应当设立维修资金管理办公室,开立本辖区住宅专项维修基金的专户，配备专职人员负责日常收支、划转及使用监管等业务。

　　第七条 业主大会成立前，维修资金由房地产行政主管部门代行管理。业主大会成立后，根据业主大会决议，选择代行管理或者自行管理。

　　业主大会选择自行管理维修资金的，应当接受房地产主管部门的管理和监督。

　　第八条 房地产行政行政主管部门应当建立维修资金使用管理业务网络平台，实现维修资金信息化、规范化管理，提高维修资金管理效率,并接受社会监督。

　　第三章 维修资金的交存、续筹 

　　第九条 住宅物业业主、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法的规定交存维修资金。但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

　　业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

　　第十条 商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％。市建设行政主管部门应当根据当地实际情况，合理确定并公布丽江市住宅建筑安装工程每平方米造价，并根据具体情况适时调整。交存标准公布前应当报市发改委、财政局、审计局备案。

　　出售公有住房的，售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

　　第十一条 各县（区）房地产行政主管部门应当委托一家或几家银行作为开立住宅专项维修资金专户，相关账户开立手续应严格按照同级财政部门相关规定执行。资金专户下设房屋账户，房屋账户主要用于储存业主交存的维修资金，按照物业管理区域设总账，按房屋户门号设分账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设帐，按房屋户门号设分账。

　　专户管理银行应当向住宅专项维修资金交存人出具由省财政厅统一监制的住宅专项维修资金专用票据。购房人向不动产登记部门申办产权登记手续时，应当出具按规定交存住宅专项维修资金的专用票据。

　　第十二条 商品住宅、非住宅的业主应当在办理住宅交付使用手续前，一次性足额直接向专户管理银行交存首期住宅专项维修资金，开发建设单位不得代收住宅专项维修资金。

　　第十三条 对未按规定交存首期住宅专项维修资金的购房人，开发建设单位或者公有住房售房单位不得向其交付房屋、不动产登记部门不予办理产权登记。

　　第十四条 业主分户帐面内的维修资金余额不足首期交存额30％的，房地产行政主管部门应当向相关业主发出续交通知，业主应当按照所拥有物业的建筑面积续交住宅专项维修资金，以所在地建设行政主管部门确定的每平方米建筑面积交存住宅专项资金的数额测算，补足差额部分。逾期未补足差额的，今后涉及其房屋共有部位、共有设施设备的维修、更新、改造所需费用，由相关业主自行负责。

　　第十五条 逐步推行老旧小区基本物业服务，妥善解决好老旧小区住宅共用部位和共用设施设备维修问题。物业所在地乡镇人民政府、街道办事处要引导逐步建立老旧小区基本物业服务保障机制，积极多方筹措资金，实施有治安防范、有清扫保洁、有绿化养护、有维修维护、有停车管理等社会化、专业化的有偿基本物业服务。

　　（一）稳步推进老旧小区住宅专项维修资金的补交工作。引导未建立住宅专项维修资金的老旧小区业主按照本办法交存住宅专项维修资金。

　　（二）引导老旧小区的业主，将利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益转入住宅专项维修资金进行管理使用，具体收益转入比例由业主大会决定。

　　售后公有住房共用部位和共用设施设备维修问题参照本条执行。

　　第四章 使 用 、分 摊 

　　第十六条　住宅专项维修资金使用建议及表决:

　　有物业服务企业的由物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；

　　（一）涉及小区内大部分业主的公共设施设备，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过；

　　（二）只涉及小区内单幢或几幢建筑物房屋共有部位、共有设施设备的或10万元以下的零星项目，经有利害关系业主的物业建筑总面积三分之二以上的业主讨论通过；

　　也可以采用异议表决，持不同意意见的业主占专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

　　第十七条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，或由房地产行政主管部门代管的物业小区需要使用住宅专项维修资金的，申报及使用程序按照以下条款执行：

　　（一）10万元以下的零星工程由业主委员会或其委托的物业服务企业接到业主发现问题报修后，报所在地县（区）房地产行政主管部门审批后，在小区公告10个工作日，接受业主的监督，无异议后予以实施。

　　工程完工后，由房地产行政主管部门组织业主委员会或相关受益人代表进行现场勘察、验收审查后，凭实际发生的费用凭证经县（区）房地产主管部门审查后办理维修资金划转手续，并向业主公布资金使用、分摊情况。

　　（二）单项工程投资在10万元及以上的，物业服务企业提交业主委员会审核，业主委员会书面同意后，应当书面委托物业管理企业通过招标方式选聘具有相应能力的单位，签订维修服务合同，组织工程施工、验收、造价决算等工作。维修工程造价预决算的编制应当委托有资质的单位审核。工程实施后，经县（区）房地产行政主管部门组织业主委员会或相关受益人代表进行现场勘察、验收审查后，进行验收审查后，相关费用清单应在小区内公告10个工作日后无异议的，物业管理企业凭有关证明文件材料到维修基金管理办公室办理资金划转手续。因维修、更新、改造工程产生的鉴定和造价咨询等费用应当计入维修、更新、改造成本。

　　（三） 所在地房地产主管部门或县（区）乡镇人民政府、街道办事处接到相关业主委员会、业主或物业服务企业书面上报，并经实地勘察认为房屋共有部位、共有设施设备属于住宅专项维修资金使用范围的，经预祘投资在5万元以下的，在小区内公告10个工作日后，委托物业服务企业实施。工程完工后，经县（区）房地产行政主管部门或县（区）乡镇人民政府、街道办事处以及业主委员会、相关业主代表共同进行验收审查后，凭实际发生的费用凭证经县（区）房地产主管部门审查后办理维修资金划转手续，并向业主公布资金使用情况。

　　（四）未成立业主委员会或没有聘请物业服务企业实施管理的小区，维修资金的使用由相关业主向所在地乡镇人民政府街道办事处书面提出，所在地乡镇人民政府街道办事处参照前（一）、（二）条款执行。

　　（五）专户管理银行凭房地产行政主管部门的批准证明将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

　　第十八条 业主大会成立后，业主决定自行管理的，应当在物业所在地乡镇人民政府、街道办事处的指导监督下召开业主大会。经业主大会决议，业主自行管理维修资金的，业主委员会应当具备相应条件并向房地产主管部门提交以下材料审核备案：

　　（一）维修资金自行管理申请表；

　　（二）业主大会同意自行管理维修资金的表决结果；

　　（三）维修资金管理制度、方案；

　　（四）业主管理规约；

　　（五）房地产主管部门认为必要的其他材料。

　　第十九条业主大会住宅专项维修资金账户应在经政府批准的住宅专项维修资金管理专户管理银行及其分支机构内开立专用帐户，并接受所在地市、县（区）房地产行政主管部门的监督。

　　第二十条 业主决定自行管理的住宅专项维修资金管理，住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

　　（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；

　　（二）业主大会依法通过使用方案；

　　（三）物业服务企业组织实施使用方案；

　　（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；

　　（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报属地县（区）房地产行政主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；县（区）房地产行政主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；

　　（六）业主委员会向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

　　（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

　　第二十一条 维修资金的应急使用，发生下列危及房屋使用安全等紧急情况，需要立即对公用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的，有下列情形之一的，可启用住宅专项维修资金应急使用的范围。

　　（一）屋顶、墙体渗漏；

　　（二）因线路故障而引起停电或者漏电；

　　（三）因水泵故障、进水管内的水管爆裂造成停水或者闸阀严重漏水；

　　（四）落水管严重堵塞、水盘等设备漏水、排水管道爆裂、地下车库雨水倒灌等；

　　（五）楼地板、扶梯踏板断裂，公共阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏；

　　（六）楼体外立面涂饰层有脱落危险的；

　　（七）电梯发生危及个人身安全的故障；

　　（八）消防设施出现功能障碍；

　　（九）安全监控设施出现故障，不能运行；

　　（十）其他住宅共用部分和共用设施设备出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形。第二十二条 发生第十九条规定的情形，需要予以紧急维修的，由业主委员会、相关业主或物业服务企业提出，提供维修方案、费用预算、分摊清册及县（区）房地产主管部门认为有必要提供的证明等有关材料，可以简化征求意见的程序，经所在地县（区）房地产行政主管部门进行验收审核同意，可直接向住宅专项维修资金管理部门申请，并在物业区域内向业主进行公告，可列支住宅专项维修资金。

　　应急维修涉及电梯等特种设备和消防设施的，还应当由相应主管部门出具鉴定意见和验收合格证明。

　　未能按规定程序实施维修的，县（区）乡镇人民政府、街道办事处可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。

　　第二十三条 应急维修工程费用拨付后，维修组织单位或者个人应当将下列材料在小区内明显位置进行不少于5天的公示。

　　（一）维修、更新、改造方案；

　　（二）工程决算报告；

　　（三）工程验收合格证明；

　　（四）涉及户数和清册、分摊方案；

　　（五）房地产主管部门认为按照规定应该提交的其他材料。

　　第二十四条 明确住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用的分摊原则。

　　（一）单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修，由单幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积比例共同分摊。

　　（二）单幢房屋涉及一个单元的维修，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊，涉及两个或者两个以上单元的维修，由两个或者两个以上单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊。

　　（三）单幢房屋涉及室内共用墙体结构的维修（包括因结构需要而涉及相邻部位的维修），由两侧业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

　　（四）单幢房屋涉及室内毗连共用楼板结构的维修（包括因结构需要而涉及相邻部位的维修）由毗连层上下业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

　　（五）单幢房屋涉及外墙面的维修，由单幢房屋全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

　　（六）单幢房屋日常不上人活动的屋面维修，由维修涉及范围垂直庇护范围下各层业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

　　（七）单幢房屋日常可上人活动的屋面（包括屋面护栏）维修，如为各层所共用，由维修涉及范围庇护下各层所共用业主，按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊；如仅为若干层业主共用，由使用层业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

　　（八）单幢房屋基础的维修，由单幢房屋全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

　　（九）与房屋结构相连的汽车车库（位）的维修费用，如涉及房屋基础结构的，按本条第八项规定进行分摊：其他性质的维修由车库（位）共用关系的业主按照各自拥有的份额分摊。

　　（十）物业管理区域内共用设施设备的维修和更新、改造费用，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊；其中，属于一个或者两个以上物业管理区域的公共设施设备的维修和更新、改造费用，由各物业管理区域的全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。

　　第二十五条 业主对分摊、承担维修费用有分歧的，应当通过协商、协调解决；协商、协调不成的，依法向人民法院起诉。

　　第二十六条 下列费用不得从维修资金中列支：

　　（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

　　（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；

　　（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的鉴定、修复费用。

　　（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

　　（五）依据法律法规不得从维修资金中列支的其他费用。

　　第五章 监督、管理 

　　第二十七条 努力实现住宅专项维修资金的保值增值。县（区）房地产行政主管部门，在代管住宅专项维修资金期间，在保证住宅专项维修资金正常使用和安全的情况下，可依法通过组合存款等方式对住宅专项维修资金进行合理运作，实现增值保值。住宅专项维修资金增值收益应当由专户管理银行计息到分账户，转入住宅专项维修资金滚存使用。

　　第二十八条 禁止利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

　　第二十九条 维修资金应当建立公示和查询制度，接受业主对房屋账户中维修资金交存、使用情况的查询。

　　第三十条 房屋所有权转让时，该房屋分户帐中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，受让人应当持房屋过户协议、不动产权属证书、身份证等到维修资金专户管理银行办理分户账更名手续。转让人应当协助受让人办理专项维修资金账户过户手续。

　　第三十一条 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，接受财政部门的监督检查。财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理、会计核算制度、票据使用情况的监督和管理。

　　第三十二条 对新建物业小区和到目前还没有设立业主大会、业主委员会的物业小区，县（区）乡镇人民政府、街道办事处要依法组织召开业主大会，按相关要求依法产生业主委员会。

　　第六章 法律责任、附 则 

　　第三十三条 违反本办法的，按相关法律法规进行处罚。

　　第三十四条 保障性住房按照规定实行维修资金制度。（按《云南省公共租赁住房出租出售征收使用管理暂行办法》云财综2014（16）号第十五条执行）。

　　第三十五条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

　　第三十六条 本办法自2017年12月1日起施行，有效期五年。本办法施行之日起，原丽江市城市规划与建设委员会、丽江市财政局下发的《丽江市商品住宅物业专项维修基金管理暂行办法》（丽建〔2005〕公字第01号）同时废止。